親との二世帯住宅で相続税の小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）を適用するポイント

2025年12月05日

二世帯住宅に親と同居していた場合、相続税の計算の際に大きな節税効果がある「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」が適用できます。
ただし、建物の登記方法によっては特例が使えない場合があるので、ポイントを押さえておきましょう。

 

**小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）とは

被相続人等(親等)が住んでいた土地について相続税を計算する上で、最大330㎡(約100坪)まで土地の評価額を80%減額できる制度です。
※詳しくは2024年11月01日投稿のニコニコブログ【相続税における特定居住用宅地等の特例 〜複雑な適用条件に要注意〜】で紹介しておりますのでそちらをご参照ください。

 

**二世帯住宅特有の適用条件**

建物の登記方法が特例適用の最重要ポイントです。

平成25年12月31日以前の相続では、建物の構造により適用が認められない場合がありましたが、改正が有り、平成26年1月1日以降の相続では、建物の構造による不適用は無くなりました。
建物の登記の形態が特例を適用できるかどうかの大きなポイントとなっています。

 

適用可能:単独所有登記：親の単独名義
　　　　 共同所有登記：親と子の共有名義

 

適用不可：区分所有登記：1階は親の名義、2階は子の名義

 

単独所有登記、共同所有登記の場合、建物の構造で玄関が別、内部で行き来が出来なくても特例の適用は可能ですが、区分所有登記がされている場合は、内部の行き来が出来たとしても適用不可になります。

 

**まとめ**

二世帯住宅において小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）を適用するには、建物の登記方法が最も重要なポイントとなります。
判断に困るような時は税理士などの専門家に相談しましょう。

 

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